谷中和志司法書士事務所/浜松版

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谷中和志司法書士事務所
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業務案内 2


浜松版(ynk04-B2)
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浜松市舞阪町の弁天島です。
浜松市舞阪町弁天島
P13 「業務案内2」


 成年後見、遺言書の作成等、司法書士の業務は多くありますが、司法書士の主な業務はやはり不動産登記です。
 そこで、「不動産登記」の原稿を書き足しです。(その2)


売買・贈与とは

 売買・贈与とも司法書士業務との関係では、所有権移転登記の際の登記原因の一つです。登記原因であるため登記原因証明情報を作成するところからが司法書士の業務となります。売買の場合には不動産屋の仲介があれば、不動産屋の作成した契約書をもとに登記原因証明情報を作成することもありますが、贈与の場合には契約書は作成せずいきなり登記原因証明情報を作成することもあります。そして、登記原因証明情報を添付書類として所有権移転の登記を行えば、登記簿上の不動産の名義が変更されます。
 まずはお気軽にご相談ください。
■ 所有権の保存登記
 所有権の保存登記とは、主に建物について建物の所有者を公示するために行う登記です。所有権の保存登記がなされることによりその建物の所有者が誰であるかを登記簿を見ることによって知ることができるようになります。所有権の保存登記は抵当権設定の登記等の前提となる登記ですので融資を受けて建物を新築したので抵当権を設定する必要があるような場合には必ず所有権の保存登記を行う必要があります。所有権の保存登記の申請人となることができる者は、表題部所有者やその相続人等のいわゆる「本人」に限られますが、例外的に区分建物については表題部所有者から直接所有権を取得した転得者も申請人となることができるとされています。例えば分譲マンションについてはマンションの購入者が直接に所有権の保存登記の申請人となることができるため、一旦マンションの建築主名義で所有権の保存の登記を行い、次いでマンションの購入者に移転登記するような二度手間を省くことができます。なお、直接転得者名義の登記を行う際に不動産に敷地権の表示がある場合には敷地権の登記名義人の承諾を得る必要があります。けだし、敷地権の表示がなければ登記の性質は単独申請である保存の登記のみですが、敷地権の表示がある場合には敷地権については移転の登記の性質も有します。、そして、移転の登記は原則として共同申請です。しかし、保存の登記である以上は単独申請で行い、その上で、敷地権の登記名義人の登記意思を確認するためにその承諾が必要とされます。さらに、移転の登記には登記原因の記載及び添付書類として登記原因証明情報が必要となるため、敷地権の表示がある場合には、一般的な保存の登記と異なり、登記原因証明情報の記載及び登記原因証明情報の添付が必要となります。なお、保存の登記は単独申請であるため権利書の添付は不要です。さらに、登録免許税についても敷地権の移転分については所有権移転登記同額の登録免許税が加算されることになります。なお、「敷地権」とは何かが問題となりますが、まず、マンション等の区分建物は当たり前の話ですが土地の上に建築されています。そのため、マンションの各部屋の所有者はマンションが建っている土地についても利用する権利を有することになります。この際、区分建物と土地利用権とが分離処分でない場合であり、かつ、所有権や地上権の登記がなされており敷地利用権の登記がなされている場合において、土地利用権は「敷地権」となります。この敷地権は建物の表題部に敷地権の表示の登記をなす必要があり、かつ、土地については敷地権たる旨の登記がなされます。


■ 所有権の移転登記(売買)
 所有権移転登記が行われる原因としては売買が典型例です。不動産は高価で重要な財産のため、不動産についての売買契約を結んだのち登記を行い代金を支払ったり、または、その逆に代金を支払った後に登記を行うことは好ましくなく(代金を支払ったのに登記が行われない恐れや、登記を行ったのに代金が支払われない恐れがあり、その場合には売買の一方当事者に大きな損害となります)、登記と代金の支払とは同時に行う必要があります。かといって、不動産の価格は高額のため法務局において登記申請をした際に代金を支払うといったことは困難です。そのため、一般的には、金融機関等において登記申請のための必要書類がそろったことを条件として金融機関から融資が行われたりします。そのため、売買を原因とする所有権の移転登記においては必要書類をそろえることが重要になります。そして、売買を原因とする所有権の移転登記における必要書類としては、登記済証や登記識別情報・登記原因証明情報・委任状・印鑑証明書・住所証明書・評価証明書等が必要になります。登記済証や登記識別情報とは、いわゆる権利書のことです。所有権移転登記において売買や贈与等の共同申請により行われる場合には権利書の添付が必要になりますが、相続といった単独申請により行われる場合には権利書の添付は不要です。そして、紛失等の理由により権利書を添付できない場合には本人確認情報の添付の必要があります。また、本人確認情報に代えて事前通知の方法を行うことも可能です。次に、登記原因証明情報とは、登記の原因となった法律行為等を証明する情報です。例としては、売買契約書等がこれに当たりますが、売買契約書等とは別に作成することも可能です。ようするに、登記原因証明情報の記載内容として@不動産・A当事者・B契約日等・C権利変動を記載することが必要とされているため、これらが記載されていれば売買契約書であっても別に作成した書類であってもかまいません。もっとも、売買契約書を添付書類にするのは煩わしいので別に作成するのが一般的です。さらに、印鑑証明書については、所有権の登記名義人が所有者になる時には印鑑証明書を添付することが要求されているため、売買においては売主の印鑑証明書を添付することが必要となります。なお、印鑑証明書は作成後3ヶ月以内のものが必要になります。そして、住民票については、所有権移転と保存の登記については必要書類とされています。なお、委任状については司法書士に依頼する場合には必要となりますが、自分で登記を行う場合には不要です。評価証明書については法律上は必要書類とされていませんが、なければ課税価格が分からないため添付する必要がある書類です。

■ 所有権の移転登記(贈与)
 贈与とは、財産を無償で与え、これに対して相手方が承諾することにより財産の所有権が移転する契約です。贈与の具体例としては生前贈与があげられます。このように贈与は、当事者間の意思表示により行われ、二当事者の利益が対立するため、贈与を原因とする所有権移転登記は単独申請である所有権保存登記と異なり不動産を譲渡する人と不動産を譲り受ける人との共同申請により行われます。そのため、必要書類として権利書が必要になります。また、不動産を譲渡する人は登記義務者となるため、必要書類として不動産を譲渡する人の印鑑証明書も必要となります。さらに、贈与は契約であり登記の原因が存在するため、贈与を原因とする所有権移転登記は所有権保存登記とは異なり登記原因証明情報が必要となります。なお、贈与を原因とする所有権移転の登記も所有権保存の登記も所有権についての登記である点は同様でするため、不動産を譲り受ける人の住民票が必要となる点は同様です。次に、生前でなく死亡した後に財産を与える場合は遺贈となります。遺贈は遺言書によって行います。亡くなった人の財産を取得できるのは本来は相続人だけですが、遺言書があれば相続人以外の者であっても遺贈により財産を取得することができます。遺贈は契約ではないので遺言者の一方的な意思表示によって行うことができますが、これに対して、受贈者はいつでも遺贈を放棄することができます。遺贈は遺言者の死亡により遺贈の効果が生じるので、受遺者が遺贈によって取得した不動産の登記を行う際には遺言者は既に死亡しており存在しませんが、遺贈も贈与であるため贈与の場合と同様に所有権移転の登記は共同申請により行われます。そして、その際に当事者となるのは、受遺者と遺言者の相続人または遺言執行者です。なお、遺言執行者とは相続人の代理人として遺贈を原因とする所有権移転の登記の申請等の遺言を執行する者です。遺言執行者は遺言等により選任することが可能です。さらに、死亡した後に財産を与える方法としては死因贈与があります。死因贈与も生前贈与と同様に贈与であるため、当事者の一方的な意思表示により行うことはできず当事者間の契約によって行う必要があります。しかし、当事者の死亡によって効果が発生する点は遺言の場合と同様であるため遺言執行者を選任することも可能です。さらに、死因贈与の場合には遺言の場合と異なり贈与者の生前に死因贈与の仮の登記を行うことが可能です。

■ 所有権の移転登記(その他)
所有権移転登記の主な原因は、相続・売買・贈与・遺贈等ですが、これら以外の財産分与や代物弁済等の原因によっても不動産の所有権は移転します。まず、財産分与とは、離婚した際に相手方に対して財産の分与を請求することです。原則として、財産分与は当事者間の協議によって決めるものですが、協議がまとまらないような場合には家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することも可能です。もっとも、当該請求は離婚から2年以内に行う必要があります。財産分与できるものは不動産に限定されているものではありませんが、財産分与される財産が不動産の場合には名義を変更すべきであるため登記を行うことになります。なお、登記することは権利であり義務ではありませんが、財産分与の場合には不動産の元の所有者は離婚した相手であるため、確実に名義を変更しておいた方が後々安心です。次に、代物弁済とは、債務の返済に際して本来の給付に代えて他の給付をなすことです。このように本来の給付に代えるものであるため、債務者が単独で行うことはできず、債権者と債務者間の代物弁済契約によって行う必要があります。代物弁済によれば、お金を貸したが返してくれそうにないので代わりに不動産をもらうといったようなことが可能になります。また、お金を貸したが返してくれそうにないような場合には、お金を貸す際に代物弁済の仮登記をしておく方法もあります。仮登記とは、将来行う登記の順位を保全するために行う登記のことです。仮登記には2種類あり、すでに登記原因となる物権変動は生じているが添付書類を提供できず本登記を行えないため行う仮登記と、いまだ登記の原因となる物権変動が生じていないが、物権変動を生じさせる請求権等が生じている場合にその請求権等を保全するために行う仮登記があります。そして、代物弁済の予約は始期や条件の付いた物権変動であるため後者の仮登記に当たります。そして、代物弁済の予約をしておけば、債務の不履行を理由に相手の不動産をもって代物弁済させることができます。、もっとも、不動産は高価なものであるため、債務の額と不動産の価格とが釣り合わない場合には、債権者は債務者に対して清算義務を負うことになります。そして、代物弁済がなされた場合には不動産の名義を変更すべきであるため登記を行うことになります。なお、登記の原因が代物弁済の場合も売買等と同様の所有権の移転の登記であることには変わりはないため、同様に登記は共同申請で行う必要があります。すると、代物弁済の相手方が登記に協力してくれない場合はどうすべきかが問題となりますが、その場合には裁判でも起こして判決をもらって単独で登記を行うことになります。判決による登記は単独で行えるためです。





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 司法書士 谷中和志(やなか かずし)
 静岡県浜松市西区舞阪町舞阪141番地
 静岡県司法書士会所属
「谷中和志司法書士事務所浜松版」追加サイト
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